Покупка непостроенного дома (PRE-SALE)

Покупка непостроенного дома (PRE-SALE)

Что такое PRE-SALE? Как купить то, что еще не построили?

Ситуация на рынке сегодня

Канадский рынок жилья довольно привлекательный.  Аналитики не предвещают спада, кредиты стали доступнее после снижения процентной ставки банков, и это для многих снизило месячные платежи за кредит.  Рынок спокойный и стабильный, а для покупателей важно без спешки принимать решения и делать свой выбор.

Покупая недвижимость, особенно в первый раз, люди понимают, что подойти к этому вопросу надо основательно. Это правильно и понятно. Покупка дома – одна из наиболее важных покупок в нашей жизни.

Поэтому здесь будет нужно защитить себя от возможных ошибок. Но это же время! Важно не превратить процесс покупки дома в очень долгий и мучительный процесс.

Если начали просмотр и выбор домов, не чувствуете себя комфортно, например:

  • Не уверены, как справитесь с ежемесячной платой за кредит
  • Не нравятся готовые варианты домов по качеству и отделке
  • Не торопитесь с переездом, хотите этот процесс сделать более спокойным, медленным и подготовленным

ТОГДА рассмотрите вариант покупки для себя жилья, которое только еще находится в стадии разработки проекта PRESALE.

Как это происходит?

Developer покупает участок земли. Разрабатывает проект, например, комплекс townhouses или highrise. Утверждает этот проект. Потом строит офис и showroom – образец, как будет выглядеть в законченном виде 1–2 bedroom вариант квартиры.

И очень быстро дается реклама о распродаже.

Что важно – собрать информацию и проверить репутацию Developer. Надо учесть, что есть определенный риск. За длительный период (1–2 года), пока строится комплекс, финансовая ситуация может измениться и повлиять на выполнение этого конкретного проекта. Полезно поинтересоваться прошлыми проектами, которым сейчас 5–15 лет, гарантия закончилась – какая ситуация с качеством постройки и материалов.

Следующая задача – выбор unit. Для не построенного жилья это сделать непросто. Надо по макету или плану определить, куда будут выходить окна, насколько будет светло или шумно, до конца ли удобна планировка. Правильно будет рассмотреть несколько квартир и выбрать наиболее важные для вас приоритеты.

Цена – поторговаться. Обычно перед началом рекламной компании Developer (а это чаще всего не один человек, а несколько партнеров-инвесторов) уже разработал ценовую политику, и работники офиса следуют ей (Price list). Любой документ или изменение в контракте должны быть подписаны со стороны Developer. Вариант, что продавец вдруг сегодня в хорошем настроении и снизит цену покупки, очень редкий. Тем более, им нужно распродать весь комплекс квартир. Поэтому их тактика – держать цены одинаковые для всех.

Но можно поторговаться не по цене. Есть другие пункты договора (материалы на отделку, % оплаты депозита), которые можно пробовать видоизменить в наиболее выгодные условия и получить свои бонусы.

Сроки. Процедура сделки. В каждом контракте сроки оговариваются индивидуально. Для примера приведу такой вариант.

Сегодня вы приняли решение купить на PRESALE 2–3 bedroom apartment.  Вы в офисе, где выставлена showroom, подписываете контракт и оставляете депозит в размере 5% от суммы покупки (иногда можно персональный чек). Компания взамен резервирует за вами эту квартиру на одну неделю. Чек лежит как гарантия вашего интереса – но пока не обналичивается. За эту неделю надо (желательно со специалистом – риелтором) изучить все материалы, которые предоставит Developer (условия договора, план квартиры и disclosure statement).

Самый сложный (Disclosure Statement) документ на 40–80 страниц, где по пунктам Developer расписывает все детали постройки и обустройства всего комплекса: адрес, реквизиты, границы, фазы строительства, количество Units, долевое участие каждого Units, условия голосования, By-law, страхование. Очень много всего, но, скорее всего, будете интересоваться теми вопросами, которые будут затрагивать именно ваши интересы: где и сколько parking stall вы получите; где будет въезд в здание; какие дополнительные услуги (сауна, бассейн) предлагает комплекс; где будет детская площадка. Какой запланирован бюджет и сколько составит Monthly Maintenance fee. Ответы на все эти вопросы найдете в Disclosure Statement.

Но есть еще одно. За Developer-ом всегда остается право вносить изменения в Disclosure Statement. И тогда он может высылать в течение строительства Дополнения/Изменения в disclosure statement. Бывает, что будущие владельцы получают от 3–6 дополнений в процессе строительства. Например, в процессе выясняется, что проводить газ ему дорого, и вся система меняется на электрическое отопление. Вы, в свою очередь, или знакомитесь и одобряете эти изменения, или, если считаете, что эти изменения очень существенны для вас, выходите из контракта.

Оплата депозита. Для покупки PRESALE жилья Developer в среднем спрашивает оплату депозита в размере 5–15% от общей суммы.

Чаще всего сроки распределяются таким образом:

5% – от суммы покупки в момент подписания договора с обеих сторон.

5% – обычно в течение 30–60 дней после подписания договора.

5% – в течение 60–120 дней после подписания договора.

И все – есть договор и вы ждете 1–2 года, пока комплекс будет построен.

Обратите внимание, что вы еще не хозяин. Хозяин Developer. Поэтому продать это жильё вы не можете. А что делать, если через год вам предложили работу, и вы уезжаете? А строительство комплекса заканчивается только через 6 месяцев. Какие варианты?

Так как вы еще не стали владельцем, можно только переписать/перепродать свой контракт на другое имя (сделать assignment of contract). И здесь есть свои условия на assignment. Надо чаще всего получить письменное согласие на assignment от Developer. Он имеет право не соглашаться, так как не в его интересах разрешать продавать свою квартиру, когда, например, сам еще не распродал большинство своих.

Developer за assignment может брать определенную плату. Например, 1–2% administration fee.

Поэтому все расходы надо внимательно рассчитать при изучении контракта в каждом индивидуальном случае.

Инспекция перед вселением. До окончательного завершения сделки (за 2-3 недели) сделать инспекцию. Рекомендуется со своим представителем назначить время и прийти проверить объект на наличие дефектов, которые требуется устранить до въезда. Составить документ о результате инспекции и дать подписать обеим сторонам. Developer обязан по условиям договора все указанные недостатки устранить. Желательно привлечь специалиста, чтобы не получить разочарования после въезда.

Completion – окончательная покупка – завершение сделки будет после того, когда закончится строительство, и Developer получит от городских властей Occupancy permit (разрешение на въезд). Естественно к этому моменту (если вы не сделали этого с самого начала и оплачивали депозит из своих сбережений, а не в кредит) – у вас должен быть полностью готов и подтвержден financing на эту покупку. Вы назначаете встречу у нотариуса или юриста и идете подписывать документ о покупке. Ваш банк оплачивает остаток суммы покупки developer-у. На следующий день недвижимость регистрируется на ваше имя и вам вручают ключи и разрешается въезжать.

Дополнительный налог GST на новое жилье. Как только покупаете недвижимость напрямую от developer и становитесь первым практическим владельцем этой построенной недвижимости, к стоимости покупки прибавляется налог GST, который составляет 5%. Если цена недвижимости менее $750,000, и покупатель будет жить в ней (использовать как свою резиденцию, а не сдавать в найм), то он получает New Housing Rebate. Это возврат на оплату налога PTT – Property Transfer Tax.

Что мы рекомендуем

Конечно, покупать то, что ты видишь своими глазами, можешь все пощупать, потрогать, оценить – надежнее. Все это понимают.

Покупать PRESALE намного рискованнее. Но если все этапы проверены, и вы видите свои преимущества – значит, риск может быть оправдан.

Ощущение въезда в совершенно новое жилье – сказочно. Ведь каждый из нас мечтает когда-то купить brand new car, а не ездить все время на старой used.

Да и ожидание этого торжественного момента тоже, наверное, служит хорошим стимулом улучшить свою жизнь, сделать ее красивее.

Для покупателей – все услуги и консультации бесплатны. Developer платит комиссии агентам-риелторам за привлечение клиентов.

Риелтор Антонина

42 Reviews

    I am really impressed with your writing skills and also with the layout on your blog. Is this a paid theme or did you modify it yourself? Either way keep up the excellent quality writing, it is rare to see a great blog like this one these days.. Florie Vale Ridley

    After study a few of the post on your internet site currently, and I truly like your way of blogging. I bookmarked it to my bookmark site list as well as will be examining back soon. Pls look into my internet site as well and let me know what you assume. Carline Clemmy Edgerton

    Today, there are actually many nationwide relocating providers and far away moving companies around the United States involving various sizes and shapes. In small towns and areas, family-operated relocating firms are rather prominent. This is actually mostly since they individually recognize the owners and understand that they can place leave on their relocation companies. Having said that, a lot of our company must take care of finding good quality best-rated nationally moving companies to hire from square one. Elsy Tiebold Serafina

    Make the most of our recipe of educational being successful labored out by our professional essay using the web services at BuyEssay | internet | Pay money for essays via the internet that you will be very pleased to post. Agnes Ermanno Mufinella

    Good post! We are linking to this great post on our website. Keep up the great writing. Bell Meryl Golliner

    What i do not understood is if truth be told how you are not really a lot more well-preferred than you might be now. Mira Lowrance Constantine

    I blog frequently and I seriously thank you for your content. Your article has truly peaked my interest. I will bookmark your website and keep checking for new information about once a week. I subscribed to your Feed as well. Kessiah Herculie Quintin

    I know this if off topic but I’m looking into starting
    my own weblog and was wondering what all is required to get
    setup? I’m assuming having a blog like yours would cost a pretty penny?
    I’m not very web savvy so I’m not 100% sure. Any suggestions or advice would
    be greatly appreciated. Cheers

    What’s up, this weekend is good in favor of me,
    since this occasion i am reading this wonderful educational piece of writing here at
    my residence.

    I became honored to receive a call from a friend immediately he found the important ideas shared in your site. Going through your blog posting is a real brilliant experience. Thank you for taking into account readers at all like me, and I want for you the best of success as a professional in this field. Regine Taylor Frederico

    hi!,I like your writing very so much! share we keep in touch more approximately your article on AOL? I need a specialist in this space to unravel my problem. Maybe that is you! Looking ahead to look you. | Annette Killy Couture

    Wow! This could be one particular of the most helpful blogs We have ever arrive across on this subject. Actually Great. I am also an expert in this topic so I can understand your hard work. Vivyanne Alastair Hulbert

    Like!! I blog quite often and I genuinely thank you for your information. The article has truly peaked my interest. Selle Skye Schaeffer

    Best work you have done, this online website is cool with great facts and looks. I have stopped at this blog after viewing the excellent content. I will be back for more qualitative work. Kassi Cam Gratt

    You need to be a part of a contest for one of the finest websites on the web. I most certainly will highly recommend this site! Pammy Goober Idelson

    Hello i am kavin, its my first time to commenting anywhere, when i read this piece of writing i thought i could also create comment due to this sensible paragraph. Venita Gordie Ocko

    I am constantly invstigating online for articles that can aid me. Thanks! Janela Hollis Cheatham

    This is an example of a nested threaded comment which is new in WordPress 2.7. This is where you can reply to a comment that was previously made, and visually makes reading comments to much easier. Benetta Ignazio Walton

    If you would like to grow your know-how only keep visiting this web site and be updated with the most recent news posted here. Megen Sully Bluefield

    Yo necesita rastrear a mi esposa sin darse cuenta ella yo tengo android y ella tiene iphone Kasey Gibb Wrightson

    I have been absent for some time, but now I remember why I used to love this blog. Thank you, I will try and check back more often. How frequently you update your web site? Ruthi Noble Tumer

    Your style is so unique compared to many other people. Thank you for publishing when you have the opportunity,Guess I will just make this bookmarked.2 Vonni Marc Kesia

    Everything is very open with a clear clarification of the challenges. It was definitely informative. Your site is very helpful. Thank you for sharing! Ariel Yule Liatrice

    Unquestionably believe that which you stated. Your favorite reason seemed to be on the web the simplest thing to be aware of. I say to you, I definitely get annoyed while people consider worries that they just do not know about. You managed to hit the nail upon the top and defined out the whole thing without having side-effects , people could take a signal. Will probably be back to get more. Thanks Rebecca Marcelo Lubeck

    You made some really good points there. I checked on the internet to learn more about the issue and found most individuals will go along with your views on this web site. Julianna Reynard Buxton

    Wonderful article! We will be linking to this particularly great article on our site. Keep up the great writing. Letizia Cobbie Maise

    I was very pleased to find this great site. I want to to thank you for your time for this particularly wonderful read!! I definitely enjoyed every little bit of it and i also have you book marked to check out new information on your web site. Lucila Cobbie Teahan

    You actually make it seem really easy with your presentation however I in finding this matter to be really something that I believe I would never understand. It kind of feels too complex and very large for me. I am looking forward in your subsequent publish, I will attempt to get the hang of it! Tiffani Diego Newbold

    I know this site gives quality depending content and extra data, is there any other website which provides these information in quality? Leonore Allin Kyd

    This is a useful post for finding broken links within the website, what about links pointing outwards that are broken? I can use a free web service but wondered if this was possible. Margarete Philbert Libb

    Dazbet adalah salah satu situs judi Slot Online terpercaya yang telah ada sejak tahun 2019. Tentu pengalaman yang telah situs ini miliki saat ini dapat membuat kami sebagai salah satu agen judi slot terpercaya. Hal ini dapat dicek dari beragamnya permainan judi slot online yang kami sediakan. Untuk permainan slot online yang kami sediakan juga disediakan oleh provider terbaik di dunia. Stephenie Gustavo Kampmann

Leave a Reply

Your email address will not be published.